Acheter sur plan (VEFA) : réservation, appels de fonds et livraison
Acheter un logement neuf avant sa construction, c’est signer une vente en l’état futur d’achèvement, plus connue sous le sigle VEFA. L’acheteur devient propriétaire du terrain et des ouvrages au fur et à mesure qu’ils sont bâtis, et paie le prix par étapes. Ce cadre est très encadré par la loi, car l’acquéreur s’engage sur un bien qu’il ne peut pas visiter.
Les deux grandes étapes du contrat
Le contrat de réservation
Le premier document signé est le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire. Le promoteur s’y engage à réserver un lot à l’acheteur, qui verse un dépôt de garantie placé sur un compte bloqué. Le contrat doit notamment préciser :
- la surface habitable approximative et le nombre de pièces ;
- la qualité de la construction, détaillée dans une notice technique ;
- le prix prévisionnel et ses éventuelles conditions de révision ;
- la date prévue pour la signature de l’acte de vente ;
- les conditions d’un éventuel prêt.
Le montant du dépôt de garantie est plafonné en fonction du délai prévu avant la vente définitive :
| Délai jusqu’à l’acte de vente | Dépôt maximal |
|---|---|
| Moins d’un an | 5 % du prix prévisionnel |
| Entre un et deux ans | 2 % du prix prévisionnel |
| Plus de deux ans | Aucun dépôt |
L’acheteur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la notification du contrat signé. Le dépôt de garantie lui est restitué s’il renonce dans ce délai, mais aussi dans certains cas prévus par la loi : prêt refusé, prix définitif nettement supérieur au prix prévisionnel, logement fortement modifié par rapport au projet.
L’acte authentique
La vente elle-même est signée devant notaire. Le projet d’acte doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la signature, ce qui laisse le temps de le comparer au contrat de réservation. L’acte fixe le prix définitif, la date de livraison et les modalités de paiement. Les frais de notaire sont réduits dans le neuf par rapport à l’ancien.
Un paiement au rythme du chantier
En VEFA, le prix est versé par appels de fonds successifs, à mesure de l’avancement des travaux. Pour les logements, la loi fixe des plafonds cumulés que le promoteur ne peut pas dépasser :
| Stade des travaux | Total maximal exigible |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % du prix |
| Mise hors d’eau | 70 % du prix |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % du prix |
| Remise des clés | Solde de 5 % |
Pendant cette période, la banque débloque le prêt au fur et à mesure. L’emprunteur paie souvent des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées avant le démarrage des remboursements complets. Il faut l’intégrer au plan de financement, ce que détaille notre article sur le fonctionnement du crédit immobilier.
Les garanties de l’acheteur
Acheter sur plan expose à un risque : que le promoteur ne termine pas la construction. Pour y répondre, il doit fournir une garantie financière d’achèvement, qui assure le financement des travaux jusqu’au bout en cas de défaillance.
Une fois le logement livré, d’autres garanties prennent le relais :
- la garantie de parfait achèvement, pendant un an, couvre tous les désordres signalés ;
- la garantie biennale, ou de bon fonctionnement, pendant deux ans, concerne les équipements dissociables du bâti (volets, robinetterie, radiateurs…) ;
- la garantie décennale, pendant dix ans, couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, permet d’être indemnisé rapidement pour les désordres de nature décennale, sans attendre de décision sur les responsabilités.
La livraison et les réserves
La livraison est un moment clé. L’acheteur visite le logement avec le promoteur et note, dans un procès-verbal, tous les défauts constatés : finitions, prises manquantes, portes qui frottent, carrelage fissuré, différences avec la notice. Ce sont les réserves.
Quelques bonnes pratiques :
- Prendre son temps et vérifier pièce par pièce, équipements compris.
- Comparer avec la notice descriptive et les plans.
- Photographier chaque défaut.
- Ne pas hésiter à se faire accompagner par un professionnel.
En présence de réserves, le solde de 5 % peut être consigné jusqu’à leur levée. Les défauts apparents non signalés à la livraison peuvent encore être dénoncés dans le mois qui suit la prise de possession.
Avantages et points de vigilance
La VEFA offre un logement aux normes récentes, notamment en matière d’isolation, des frais d’acquisition réduits et des garanties solides. Elle demande en revanche de la patience : les délais de livraison peuvent glisser, et il faut parfois financer un loyer en parallèle du prêt. Comparer cette option avec l’ancien reste utile, comme le montre notre article acheter dans le neuf ou dans l’ancien.
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