Dépôt de garantie : montant, restitution et retenues possibles

À l’entrée dans un logement, le locataire verse souvent une somme destinée à couvrir d’éventuels manquements : loyers impayés, charges dues ou dégradations. C’est le dépôt de garantie, que beaucoup appellent encore « caution ». Il obéit à des règles précises, qui protègent les deux parties, en particulier au moment de sa restitution.

Dépôt de garantie et caution : ne pas confondre

Dans le langage courant, les deux termes se mélangent. En droit, ils désignent pourtant deux choses différentes :

• le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur ;
• la caution est une personne, ou un organisme, qui s’engage à payer à la place du locataire si celui-ci ne le fait pas.

Les deux peuvent coexister dans un même bail, sous réserve des règles qui limitent le cumul de garanties dans certains cas. Les pièces exigibles pour constituer un dossier sont détaillées dans notre article sur le dossier de location.

Quel montant maximal ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire : il doit être prévu par le bail. Lorsqu’il l’est, son montant est plafonné pour les résidences principales.

Le dépôt est versé à la signature du bail, directement au bailleur ou à son mandataire. Il ne produit pas d’intérêts au profit du locataire et ne peut pas être révisé en cours de bail ni lors de son renouvellement.

Le locataire ne peut pas, de sa propre initiative, cesser de payer le dernier mois de loyer en considérant que le dépôt le couvrira. Ce réflexe courant expose à une procédure pour impayé.

La restitution en fin de bail

Le délai de restitution court à partir de la remise des clés par le locataire. Il dépend de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie :

D’où l’importance d’un état des lieux précis, à l’entrée comme à la sortie : c’est lui qui permet de justifier, ou de contester, les retenues.

Au moment de rendre les clés, le locataire a intérêt à communiquer sa nouvelle adresse, par écrit, pour recevoir la somme et les éventuels justificatifs.

Les retenues possibles

Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes qui restent dues, à condition de les justifier :

• les loyers et charges impayés ;
• les réparations locatives liées à des dégradations constatées à l’état des lieux de sortie ;
• la régularisation des charges, le cas échéant.

Les retenues doivent être justifiées par des documents : devis, factures, constat. L’usure normale liée au temps et à l’usage du logement ne peut pas être imputée au locataire. Une peinture ternie après plusieurs années d’occupation, par exemple, relève de la vétusté.

Le cas de la copropriété

Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % au maximum du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et le solde doivent alors intervenir dans le mois qui suit l’approbation des comptes.

En cas de retard

Un bailleur qui ne restitue pas le dépôt dans les délais s’expose à une pénalité : le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n’est pas due si le retard vient de l’absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire.

En cas de désaccord, plusieurs étapes sont possibles :

1. Envoyer une lettre de relance, puis une mise en demeure par courrier recommandé.
2. Saisir la commission départementale de conciliation, gratuite.
3. Recourir à un conciliateur de justice, puis, si nécessaire, au juge.

En résumé

Le dépôt de garantie est encadré à chaque étape : un plafond à l’entrée, un délai à la sortie et des retenues qui doivent être justifiées. Un état des lieux soigneux, des échanges écrits et le respect des délais suffisent à éviter la plupart des litiges.

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