Garantie du prêt immobilier : caution ou hypothèque ?

Une banque qui prête pour un achat immobilier demande presque toujours une garantie. Son but est simple : être remboursée si l’emprunteur cesse de payer. Deux grandes familles coexistent, la caution d’un organisme spécialisé et les sûretés réelles sur le logement, appelées hypothèques. Leur coût et leurs conséquences ne sont pas les mêmes.

Pourquoi une garantie ?

La garantie est distincte de l’assurance emprunteur. L’assurance couvre des événements touchant la personne de l’emprunteur : décès, invalidité, parfois incapacité de travail. La garantie, elle, protège la banque contre le défaut de paiement, quelle qu’en soit la cause : chômage, séparation, difficultés financières.

Le choix de la garantie se fait généralement d’un commun accord avec la banque, qui accepte certaines formules et en refuse d’autres selon le profil de l’emprunteur et du projet.

La caution d’un organisme

Avec cette formule, un organisme de cautionnement s’engage à rembourser la banque si l’emprunteur fait défaut. Il se retourne ensuite contre l’emprunteur pour récupérer les sommes avancées.

Le coût comprend en général :

• des frais de dossier ;
• une participation à un fonds de garantie mutuel, dont une partie peut être restituée à la fin du prêt, selon les règles de l’organisme.

Ses atouts : aucun passage par la publicité foncière, pas de frais de mainlevée en cas de revente anticipée, et une démarche simple. En contrepartie, l’organisme étudie le dossier et peut refuser sa garantie.

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est une sûreté inscrite sur le bien. En cas d’impayés persistants, la banque peut, au terme d’une procédure judiciaire, faire saisir et vendre le logement pour se rembourser en priorité.

Elle est constituée par acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière. Elle entraîne des frais : émoluments du notaire, taxe et contribution liées à l’inscription. Elle peut garantir un prêt servant à acheter un bien, mais aussi un prêt destiné à des travaux ou un bien déjà détenu.

L’hypothèque légale du prêteur de deniers

Lorsque le prêt finance l’achat d’un logement ancien, la banque peut bénéficier d’une garantie spécifique, longtemps appelée privilège de prêteur de deniers. Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur au 1er janvier 2022, elle a été transformée en hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Elle présente un avantage : elle n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière, ce qui la rend en principe moins coûteuse qu’une hypothèque conventionnelle. Elle ne peut cependant garantir que la partie du prêt qui finance le prix d’un bien existant, et non les travaux ou une construction.

Comparatif

Que se passe-t-il en cas de revente ?

Si le logement est vendu avant la fin du prêt, la question de la garantie se pose immédiatement :

• avec une caution, le prêt est remboursé par anticipation et la caution prend fin, sans formalité particulière ;
• avec une hypothèque, il faut obtenir une mainlevée, c’est-à-dire la radiation de l’inscription. Elle est réalisée par le notaire et entraîne des frais.

À l’échéance normale du prêt, l’inscription hypothécaire cesse de produire ses effets au terme d’un délai prévu par la loi, sans démarche de l’emprunteur.

Comment choisir ?

Le coût global sur toute la durée du prêt est le premier critère, mais pas le seul. Il faut aussi tenir compte de la probabilité de revendre avant la fin du crédit, de la nature du projet (achat, construction, travaux) et des formules acceptées par la banque. Le coût de la garantie entre dans le calcul du taux effectif global du prêt et doit figurer dans l’offre, avec les autres frais présentés dans notre article sur le fonctionnement du crédit immobilier. Le notaire chargé de la vente, dont les frais incluent parfois ceux de la garantie, peut détailler les montants de chaque option.

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