Prêt à taux zéro (PTZ) : principe et conditions pour en bénéficier
Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est un prêt aidé par l’État destiné à faciliter l’achat d’une première résidence principale. Il ne finance jamais seul un logement, mais complète un crédit immobilier classique, sans intérêts à payer. Ses conditions ont été modifiées à de nombreuses reprises : les grands principes restent stables, mais les montants et les zones éligibles doivent toujours être vérifiés au moment du projet.
Le principe
Le PTZ est un prêt sans intérêts et sans frais de dossier, accordé par les banques qui ont passé une convention avec l’État. C’est l’État qui compense le manque à gagner. Pour l’emprunteur, il réduit le coût total de l’opération, puisqu’une partie de la somme empruntée ne génère aucun intérêt.
Il s’agit d’un prêt complémentaire : il doit être associé à au moins un autre prêt, d’une durée supérieure à deux ans, qui finance le reste de l’achat. Le fonctionnement de ce prêt principal est détaillé dans notre article sur le crédit immobilier.
Qui peut en bénéficier ?
Plusieurs conditions cumulatives s’appliquent :
- être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt, sauf exceptions (invalidité, catastrophe ayant rendu le logement inhabitable…) ;
- acheter sa résidence principale : le logement doit être occupé à ce titre, en principe dans un délai d’un an après l’achat ou la fin des travaux ;
- respecter des plafonds de ressources, qui dépendent de la taille du foyer et de la zone géographique du logement.
Les revenus pris en compte sont ceux figurant sur l’avis d’imposition d’une année antérieure, comparés à un plafond fixé par la réglementation.
Quels logements sont concernés ?
Le PTZ a été réservé, selon les périodes, à certains types de logements et à certaines zones :
| Type d’opération | Principe général |
|---|---|
| Logement neuf | Cible historique du dispositif |
| Logement ancien avec travaux | Possible dans certaines zones, sous condition d’un volume de travaux minimal |
| Logement social vendu à son occupant | Possible selon les conditions en vigueur |
Le territoire est découpé en zones, de la plus tendue à la plus détendue, qui conditionnent à la fois l’éligibilité, les plafonds de ressources et le montant du prêt. Ces paramètres ayant changé plusieurs fois, la seule source fiable est la réglementation en vigueur à la date de l’offre, consultable sur les sites officiels du ministère chargé du logement et sur les simulateurs proposés par les services publics.
Comment est calculé le montant ?
Le PTZ ne finance qu’une partie du coût de l’opération. Son montant résulte de plusieurs paramètres :
- le coût de l’opération, retenu dans la limite d’un plafond qui dépend de la zone et du nombre d’occupants ;
- une quotité, c’est-à-dire un pourcentage de ce coût, qui varie selon le type de logement et la zone ;
- les revenus du foyer, qui déterminent la tranche de remboursement.
Le remboursement
Le PTZ se distingue par des modalités de remboursement adaptées aux revenus. Selon la tranche de revenus du foyer, le prêt comporte :
- une période de différé, pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse rien du PTZ et se concentre sur son prêt principal ;
- une période de remboursement, au cours de laquelle le PTZ est remboursé.
Plus les revenus sont modestes, plus le différé est long. La durée totale du prêt varie également selon la tranche.
Les points de vigilance
Le PTZ allège le coût d’un achat, mais il impose quelques contraintes :
- le logement doit rester la résidence principale pendant une durée minimale, sauf événements prévus par les textes (mutation, divorce, invalidité…) ;
- en cas de location ou de vente anticipée hors des cas autorisés, le prêt peut devoir être remboursé ;
- l’existence d’un PTZ n’empêche pas la banque d’exiger un apport personnel et de vérifier la capacité de remboursement globale.
En pratique
Le PTZ se demande auprès de la banque qui accorde le prêt principal, au moment de la demande de financement. Il n’existe pas de démarche séparée auprès de l’État. Comparer plusieurs offres reste utile : toutes les banques ne proposent pas le PTZ, et les conditions du prêt principal, comme celles de l’assurance emprunteur, peuvent varier sensiblement d’un établissement à l’autre.
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