Prêt relais : acheter avant d'avoir vendu, comment ça marche

Quand on est déjà propriétaire et que l’on veut changer de logement, il est rare de pouvoir vendre et acheter le même jour. Le prêt relais permet de financer le nouveau bien en attendant la vente de l’ancien. Pratique, il comporte aussi un risque réel si la vente tarde ou se fait à un prix plus bas que prévu.

Le principe

Le prêt relais est un crédit de courte durée, accordé en fonction de la valeur du bien que l’on s’apprête à vendre. La banque avance une partie de cette valeur, qui sert à financer l’achat du nouveau logement. Lorsque l’ancien bien est vendu, le produit de la vente rembourse le prêt relais en une seule fois.

Le montant accordé ne correspond jamais à la totalité de la valeur estimée : la banque applique une décote pour se protéger d’une baisse de prix ou d’une vente difficile. Le pourcentage retenu varie selon les établissements, le marché local et la situation de l’ancien bien, notamment s’il reste un crédit en cours à rembourser.

Durée et remboursement

Le prêt relais est généralement consenti pour un an, parfois prolongeable pour une durée limitée. Pendant cette période, plusieurs formules existent pour les intérêts :

La franchise totale allège le budget mensuel pendant la transition, mais augmente le coût final, puisque les intérêts s’accumulent.

Prêt relais sec ou adossé

Deux montages sont possibles :

• le prêt relais sec : il suffit à financer le nouvel achat, sans autre crédit. C’est le cas lorsque la valeur de l’ancien bien, ajoutée à l’apport éventuel, couvre le prix du nouveau ;
• le prêt relais adossé : il est combiné à un prêt immobilier classique, qui finance la part restante. L’emprunteur rembourse alors les mensualités de ce prêt en plus des intérêts du relais pendant la transition.

Dans le second cas, la banque vérifie que le ménage peut supporter ces charges cumulées, selon les mêmes critères que pour tout crédit immobilier.

Les risques à mesurer

Le prêt relais repose sur un pari : vendre au bon prix et dans les temps. Si la vente tarde au-delà de l’échéance, il faut négocier une prolongation, souvent à des conditions moins favorables, ou vendre dans l’urgence. Si le prix obtenu est inférieur à l’estimation, le produit de la vente ne suffira pas à rembourser le relais, et le reliquat devra être financé autrement.

Pour limiter ces risques :

1. faire estimer l’ancien bien de façon réaliste, voire prudente, en s’appuyant sur les méthodes décrites dans notre article pour estimer le prix de son bien ;
2. mettre le bien en vente le plus tôt possible, idéalement avant même d’avoir trouvé le nouveau logement ;
3. prévoir une marge de sécurité dans le plan de financement ;
4. vérifier les conditions de prolongation inscrites dans l’offre de prêt.

Les frais associés

Comme tout crédit, le prêt relais entraîne des coûts : intérêts, frais de dossier, garantie et assurance emprunteur. Ils s’ajoutent à ceux du prêt principal. L’offre de prêt doit les détailler, avec un taux annuel effectif global qui permet de comparer les propositions.

Les alternatives au prêt relais

Le prêt relais n’est pas la seule façon d’organiser un achat-revente :

• vendre d’abord, acheter ensuite : plus sûr financièrement, mais il faut parfois se loger temporairement ;
• négocier des dates rapprochées : signer la vente et l’achat à quelques jours d’écart, en coordonnant les deux transactions avec les notaires ;
• insérer une clause dans l’avant-contrat d’achat, conditionnant l’opération à la vente de l’ancien bien, ce que tous les vendeurs n’acceptent pas.

Le choix dépend de l’état du marché local, de la facilité à vendre le bien actuel et de la tolérance au risque du ménage. Un échange avec sa banque, ou avec un courtier, permet de comparer les scénarios avant de s’engager.

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